Бурная полемика по поводу генплана Кисловодска продолжается, и это естественно: главный документ вызвал у горожан, волнующихся за судьбу курорта, огромное количество вопросов, замечаний и возражений. Начиная с невероятного количества отдыхающих, которых планируют привлечь в город власти всех уровней. А ведь уже сегодня аллеи знаменитого лечебного парка по выходным дням  больше похожи на толкучку или массовую первомайскую демонстрацию советских времен, чем на зону отдыха… Страшно даже думать, во что он превратится после строительства еще одной линии канатной дороги, да прямо из центра — и сразу на самый верх, в горы, где пока еще можно дышать и наслаждаться природой… Это лишь малая часть доводов оппонентов. Мнение же городской власти опубликован в последнем номере «Открытой газеты» — в беседе Антона Чаблина с главой города-курорта Александром КУРБАТОВЫМ.

Жителям нужен чистый город, а стране – большой курорт

Незадолго до Нового года в Кисловодске приняли новый генеральный план до 2042 года. Проект обошелся городскому бюджету почти в 20 млн. рублей и был разработан ставропольской компанией «ФОК-Юг» (за последние два года она также разрабатывала генпланы и «Правила землепользования и застройки» для Буденновска, Минеральных Вод, Новоалександровска, Левокумского и Грачевского районов).

На публичных слушаниях проект нового генплана поддержали не только представители администрации и гордумы Кисловодска, но также и главный архитектор Ставропольского края Маина Маркова.

А вот многие горожане, наоборот, выступили против генплана, развернув широкую кампанию в соцсетях. Критиковали документ руководитель Экологического совета Павел Мартиросов и его заместитель Владимир Цапкаленко, историк-краевед Вячеслав Яновский, экономист Владимир Давыдов, ученый-биолог Алексей Никулин…

Главная претензия критиков генплана в том, что постоянное население и приток отдыхающих в Кисловодск значительно вырастут. Это приведет к резкому росту антропогенной и техногенной нагрузки. По мнению общественников, будут неизбежно загрязнены пласты залегания и источники нарзана, который попросту «уйдет» из курортной зоны.

Несмотря на жесткую критику, проект генплана был принят практически без изменений. На аргументы его оппонентов на страницах «Открытой» решился ответить сам мэр Кисловодска Александр КУРБАТОВ(на снимке).

— Александр Вячеславович, одна из основных претензий общественников-экологов к новой редакции генплана — в том, что население Кисловодска резко вырастет. И ведь очевидно, что это — смерть для курорта, который уже сегодня задыхается в пробках, от стихийных свалок и от отсутствия ливневок.

— Те критические замечания, которые высказывались на публичных слушаниях, свидетельствуют, что выступающие не читали генплан. Самое первое условие, которое мы реализовали в этом документе, — это именно серьезное ограничение антропогенной нагрузки на город.

Предусмотрено два этапа реализации генплана, до 2027 и до 2042 года, и за этот период численность населения Кисловодска не изменяется, балансируя за счет демографических процессов на нынешнем уровне — 135-136 тысяч человек.

Сейчас плотность населения в городе составляет более полутора тысяч человек на квадратный километр. Выступая на публичных слушаниях, я говорил, что целью генплана является снижение плотности населения и приведение ее к среднеевропейским показателям. Мы ориентировались на такие курортные города, как Баден-Баден и Карловы Вары, где этот показатель составляет 530-540 человек на кв. км.

Как вы знаете, мы накануне присоединения к Кисловодску 125 гектаров из земель Предгорного района. Почти все присоединяемые земли (за исключением нескольких участков под Нежинским и Аликоновкой) не предусмотрены под застройку!

Это будут рекреационные зоны: например, гольф-клуб, зимний парк, спортивный и терренкурный парки с велодорожками (сюда могут перебраться спортсмены из нашего лечебного Курортного парка, чтобы они не мешали отдыху людей).

То есть, лишь несколько участков из земель Предгорного района, которые мы присоединим к Кисловодску, будут определены под строительство. Но никак не высотного! Тут будут только таунхаусы — это 3-4 этажа, не выше.

— А что будет с землями, которые высвобождаются в центре Кисловодска после расселения ветхого и аварийного жилья?

— В рамках генплана эти участки предусмотрены под строительство объектов общественного питания, гостиничной и санаторно-курортной инфраструктуры. Но ни в коем случае не жилой застройки!

Еще 17 гектаров в центральной части города мы забрали под расширение зеленой зоны. Это, в частности, участки вдоль проспекта Победы, вплоть до Колоннады.

На въезде в город были несколько участков, по документам оформленных под озеленение, но где на самом деле планировалась застройка. Мы их тоже изъяли под скверы.

— Каким образом вы реально добьетесь того, чтобы население Кисловодска не росло? Будете принимать законодательные ограничения на прописку новых жителей, как было в советское время?

— Мы прекрасно понимаем: если мы сегодня не остановим процесс переселения желающих жить в Кисловодске, то просто убьем наш курорт. Но, к сожалению, законодательно ограничить переселение мы не вправе.

Значит, будем действовать не правовыми, а сугубо экономическими механизмами. Я имею в виду повышение стоимости квадратного метра жилья.

Сегодня существует два варианта развития городского округа. Первый: мы никак не ограничиваем многоэтажное строительство. Да, это дает приток инвестиций, новые рабочие места, налоговые отчисления.

Но большое предложение на рынке недвижимости неизбежно приводит к снижению цен, и люди массово скупают жилье в новостройках. Если мы пойдем по этому пути в Кисловодске, то вместо нынешних 136 тысяч жителей у нас к 2042 году будет более двухсот тысяч.

— И ведь по такому пути город уже развивался. Сколько сегодня в городе огромных жилых комплексов: Green Park, «Золотой ключ», дома на улице Куйбышева (на месте бывшего молокозавода) и проспекте Победы (на месте швейной фабрики)… Многие из них вообще не достроены или не заселены. Значит, не так уж сильно Кисловодск привлекает девелоперов.

— Поэтому мы и реализуем в Кисловодске второй вариант развития города — с ограничением рынка жилья. Мы на части территории вообще запрещаем любое строительство через ограничения, закрепленные в генплане и «Правилах землепользования и застройки».

А там, где можно строить, мы серьезно ограничили этажность. Скажем, в курортной зоне — это не выше 6-8 этажей, а там, где мы планируем дома для расселения ветхого и аварийного жилья, — это трехэтажные таунхаусы.

Причем проектируя таунхаусы, мы взяли европейский опыт и жестко прописали требования даже к заборам: высота, отступ от стены строящегося здания, внешний вид.

— Сколько же будет стоить жилье в Кисловодске после всех ограничений на новое строительство?

— Трудно сказать, это вопрос рынка. У нас сегодня один квадратный метр стоит около 50 тысяч рублей. При его удорожании мы получим и совершенно другое, более высокое, качество строящегося жилья, и снижение темпов прироста населения.

— Что вы планируете делать с долгостроями?

— Моя позиция такова — достроить все, что не противоречит закону и целям развития города. Одно из таких решений — это завершение строительства 11-этажного дома на улице Куйбышева, на месте бывшего молокозавода. Представьте, столько лет стоит эта недостроенная коробка, которая видна со всех концов курортной зоны.

Застройщиками выиграны все суды, в том числе к администрации. И у нас сегодня нет возможности произвести снос здания за счет застройщика.

— Но зачем в центре города, как вы сами выразились, такая бетонная коробка?!

— Архитектурный облик здания будет совершенно иной. Мы сейчас создали жесткие условия для всех застройщиков в части архитектурных решений: все они проходят через городской Градостроительный совет.

Возьмите, например, гостиницу около железнодорожного вокзала. Она первоначально проектировалась именно как коробка из стекла и бетона. Но мы сумели вместе с владельцем разработать новые фасадные решения, которые всех устроили.

Конечно, собственники порой не соглашаются с тем, что их обременяют обязательствами по архитектурному облику. Но без этого нельзя! И если я увижу, что какое-то новое здание построено некрасиво, то это будет сугубо моя вина как мэра.

Значит, мы с помощью имеющихся механизмов не сумели добиться, чтобы каждая новостройка вписывалась в облик города. Значит, механизмы надо совершенствовать.

Мы, кстати, сейчас работаем со школой Зураба Церетели (которая помогает нам совершенно бесплатно), чтобы находить новые архитектурные решения для города. Участвуем в конкурсе на лучший архитектурный проект для Кавминвод, который проводит посольство Италии.

— В городе есть и масса уродливых зданий еще советской, конструктивистской эпохи. А с ними что делать? Не сносить же?!

— Один из таких объектов — это Дом связи. Мы уже положительно решили вопрос с руководством «Ростелекома» по его реконструкции, и уже дан заказ на разработку нового архитектурного облика здания. Думаю, в 2018 году начнем реализацию этого проекта.

В генплане мы заложили принципиально новый механизм, который позволит раз и навсегда решить вопросы с архитектурным обликом города. Для центральной части Кисловодска мы планируем установить статус исторического поселения.

Будет проведен большой научный труд, который позволит нам по каждому кварталу оценить в деталях архитектурный облик Кисловодска. И через это поквартальное описание города, утвержденное на уровне Минкультуры России, мы и вводим ограничения на строительство.

— Как это будет работать на практике?

— Допустим, есть у нас дом XIX века в традиционном стиле: два этажа, деревянные ставни, балконы… Сегодня вы можете абсолютно законно его выкупить, снести и даже построить на его месте новый — в рамках всех ограничений по этажности и назначению. Но новое здание абсолютно не будет вписываться в исторический облик города.

А когда мы закончим работы по формированию исторического поселения (это будет, по нашим оценкам, 2018-2019 год), то у нас любой собственник будет согласовывать каждое изменение фасада зданий с Министерством культуры России.

— Александр Вячеславович, почему в Кисловодске такое большое число долгостроев и заброшенных зданий? Выходит, когда-то бизнесмены выкупили земли или исторические дачи, но так и не сумели дать им ума. Странно, ведь сегодня, на фоне такого взрывного роста турпотока в Кисловодске, каждый клочок земли, каждое здание — это золотая жила.

— Было время, когда такие объекты доставались практически даром. Люди, которые их купили, не обладали ни инвестиционным опытом, ни инвестиционным ресурсом, чтобы реанимировать исторические здания. А сегодня, видя, как Кисловодск начинает приобретать новое лицо, они выставляют астрономические цены на продажу этих объектов.

— А есть инвесторы, которые эти заброшенные дачи готовы выкупить?

— Безусловно, инвесторы есть! Мы сейчас реализуем в городе инвестиционных проектов почти на 8 млрд. рублей. В феврале-марте откроем новый санаторий «Регион-СК» на проспекте Ленина, затем у нас в планах открытие санатория «Тура».

Начали строительство санатория «Русэль» на 450 мест. Уже отрабатываем с инвестором идею строительства нового санатория на базе старого полуразрушенного «Академического». За счет реконструкции заброшенного санатория возводится «Петергоф».

Уже ведется проектирование новой здравницы на улице Желябова (в районе «Кругозора») и на улице Пикетной (около «Эльбруса»). Прорабатываем вопрос завершения первой очереди строительства санатория «Стеклянная струя» в нижней части Курортного парка.

Мы привлекли $6 млн. по линии властей Узбекистана для реконструкции санатория «Узбекистан». Уже модернизирован лечебный корпус и spa-комплекс, а в ближайшие пять лет будет обновлен весь спальный корпус, где будут созданы совершенно новые условия для отдыхающих.

И все это будут санатории premium-класса с самым высоким уровнем сервиса и медицинских услуг!

— Вы упомянули о реконструкции двух заброшенных санаториев, но ведь их в Кисловодске больше десятка. А что будет с остальными?

— Конечно, есть еще в городе объекты, которые только ждут инвестора. Санаторий Кирова, санаторий «Каскад», школа №1 на проспекте Ленина, «ИнтерЮг» на проспекте Победы и так далее.

Мы индивидуально работаем с каждым владельцем и застройщиком, но многие заявляют такую стоимость, которая просто неподъемная.

В некоторых вопросах есть подвижки. Например, во время визита делегации Ставропольского края в Республику Беларусь мы актуализировали решение вопроса с санаторием «Белая вежа» (в районе санатория Орджоникидзе).

Впервые за много лет нам закрыли долги по земельному налогу. И уже есть поручение белорусского правительства по созданию рабочей группы, которая должна провести инвентаризацию долгостроя.

Предстоит сделать экспертизу, чтобы ответить на вопрос: а можно ли вообще достраивать «Белую вежу» или нет? Ведь когда подобные объекты в советское время только проектировались, к ним были совсем другие санитарные требования — по высоте потолков, ширине коридоров. И удастся ли эти требования соблюсти, если законодательство за 30 лет изменилось, — вопрос.

Еще один такой объект — это так называемая клиника Ленина на улице Ярошенко, которая тоже заброшена лет сорок. На уровне правительства России уже есть поручение по передаче этого объекта от ФМБА к нашему городу, чтобы мы могли через какие-то собственные механизмы (например, государственно-частное партнерство) найти инвестора и достроить его.

— Владельцы всех этих объектов платят налоги?

— Платят, но не все. Но у нас понуждающих механизмов к собственнику, который купил землю и никак ее не использует, просто нет!

Губернатор даже на уровне Совета Федерации поднимал вопрос, чтобы прогрессивно поднять ставки земельного налога и арендной платы для таких нерадивых собственников, которые ничего не строят.

Вот возьмите гимназию №1, которая является объектом культурного наследия. Мы уже добились принятия судебного решения о принудительном изъятии этого объекта в пользу государства — на том основании, что бездействие собственника ведет к утрате памятника: у гимназии уже и одной стены нет, и крыша обвалилась.

Такой же правовой механизм мы планируем использовать и в случае с собственником усадьбы Очакова (через суд обяжем его привести культурный объект в достойный вид в рамках охранных обязательств) и санатория имени Кирова.

В этом ключе интересен опыт Республики Беларусь, где закон позволяет изъять землю, если в течение определенного законом времени объект не используется по назначению.

— Александр Вячеславович, вы сказали, что за счет экономических механизмов намерены ограничить рост постоянного населения. В то же время в городе строится множество новых санаториев, а ведь это рост числа отдыхающих. То есть в конечном итоге увеличение антропогенной нагрузки на курорт. Почему же инвесторы не строят вместо санаториев кинотеатры, парки развлечений, магазины?!

— Вы правы, инвестор очень охотно идет к нам в Кисловодск. И мы, поверьте, сегодня даже не можем удовлетворить желание всех инвесторов, предъявляющих интерес к гостиничной и санаторно-курортной инфраструктуре.

Что касается досуговой и торговой инфраструктуры, то ее, конечно, не хватает! Есть заброшенный кинотеатр «Россия» — это «каменная глыба» на полторы тысячи мест, перестроить которую в современный мультиплекс, где есть пять-шесть залов разной емкости, разного уровня комфорта, уже невозможно.

У нас в городе ведь нет и конгресс-холла, и киноконцертного зала, и парка развлечений. Озера — Старое и Новое — спущены. То есть на сегодняшний день обывателю просто некуда пойти.

— Ну а что делать-то?!

— Во-первых, что касается кинотеатра «Россия». Мы уже подготовили эскизные проекты строительства на его месте киноконцертного конгресс-холла, где бы мы могли проводить концерты, кинопоказы, симпозиумы.

Мы нашли нескольких инвесторов, но они поставили условие: дайте нам возможность построить рядом большой торговый комплекс. Я против этого! Наоборот, я предлагал инвесторам взять прифонтанную площадь, чтобы ее полностью реконструировали с созданием детской развлекательной зоны.

Но все же надеюсь, что подходящего инвестора мы найдем, чтобы построить комплекс именно в том формате, о котором я сказал. Ведь кинотеатр «Россия» — это объект городской, и мы можем предложить инвестору беспрецедентные льготы.

Что касается парка развлечений. У нас несколько дней назад побывали представители арабского инвестфонда из Дубая, которые посещают Кисловодск уже четвертый раз. И если сначала приезжали к нам специалисты из Москвы, то сейчас — уже руководство фонда, которое и принимает окончательное решение о финансировании.

По предварительным оценкам, площадь парка составит порядка 40 гектаров. Мы полностью реконструируем Комсомольский парк с восстановлением Старого озера, где будет и зоопарк. У нас уже проведена топосъемска местности, мы уже обсуждаем перечень конкретных запросов от инвестора, плотно работаем с Росводресурсами.

— Простых жителей, конечно, больше интересует не создание парка развлечений, а простой вопрос: когда же, наконец, в Старом озере можно будет купаться.

— По всем документам, озеро должно работать. Но мы его наполняем водой, а она как через решето уходит, затапливая соседние дома. Мы собираем специалистов, и у всех разные мнения: одни говорят — «виновата» дамба, другие — что дала трещину «скорлупа» дна.

Мы сейчас изыскиваем средства, чтобы составить техническое задание и проработать вопрос по восстановлению Старого озера. В этом нам большую помощь оказывает правительство Ставропольского края.

Сообщу вам хорошую новость и про Новое озеро. Если помните, у предыдущих властей города было большое желание осушить его и отдать под комплексную застройку многоэтажными домами. Планировали и здесь одно время строить объекты медкластера на Кавминводах.

Была даже тяжба между городскими властями и Минприроды РФ по поводу того, федеральное это имущество или муниципальное. Мы этот спор прекратили в пользу Федерации.

— То есть город отказался от Нового озера?

— Своими силами мы его не восстановим, но городу нужно Новое озеро! Мы уже сделали соответствующие заявки в правительство РФ по проектированию и восстановлению гидротехнических сооружений. Мы получили согласие Минприроды России по всем мероприятиям, и к нам недавно приезжали специалисты Росводресурсов.

Гидротехника будет реконструирована за счет государственных средств, а все побережье обустроено за счет инвесторов. Здесь будет зона отдыха для горожан. И мы уже готовим эскизный проект, чтобы начать поиск конкретных инвесторов.

— Как вы думаете, почему у прежних властей это не получалось?

— Я не хотел бы никого оценивать. Могу сказать одно: с инвесторами нужно работать — сопровождать их, давать льготы. На мой взгляд, мы эту систему уже выстроили.

У нас ведь и по кинотеатру «Россия», и по Комсомольскому парку уже возникают конкурентные условия между инвесторами, то есть мы можем выбирать. Скоро будем открывать платную парковку на Октябрьской площади около завода «Нарзан», и это тоже полностью инвестиционные средства.

Ведем переговоры с «Интерросом» и ВТБ по строительству городской канатной дороги. Компания Doppelmayr (она проектировала Красную Поляну в Сочи) уже сделала нам документацию по строительству такой дороги от Малого Седла до Свято-Никольского собора. Кстати, у меня на днях была встреча с вице-президентом ВТБ по поводу финансирования этого проекта.

— А вот что касается государственных инвестиций. Совет Федерации в прошлом году создал рабочую группу по развитию Кисловодска, и на первом же ее заседании у вас с вице-спикером Николаем Федоровым вышел спор по поводу того, кто должен оплачивать проектно-сметную документацию всех кисловодских «мегастроек» — край или Москва. Федоров уверен, что платить должны мы…

— Конечно, как федеральный курорт мы должны серьезно развиваться. Статус обязывает. И государственные инвестиции в Кисловодск идут. Мы недавно открыли после реконструкции цирк. Очень серьезно поправили ситуацию в Курортном парке: и хотя здесь еще много проблем, сдвиг уже налицо.

Мы проводим берегоукрепление Подкумка — и это тоже государственные средства. Проводим реконструкцию Главных нарзанных ванн, а в конце января будет подписан контракт на полную реставрацию питьевой Нарзанной галереи.

Мы уже вошли в федеральную программу по восстановлению накопленного экологического ущерба стоимостью 75 млн. рублей. Это средства на то, чтобы убрать свалки. И в этот проект в Ставропольском крае вошли только два муниципалитета — Кисловодск и Светлоград.

— Но все же это объекты, которые по объему вливаний несопоставимы, например, с новыми дорогами, которые планируют строить в Кисловодске. А ведь именно на их проектирование требуются миллиарды.

— Разные проекты находятся на различных этапах согласования. Скажем, у нас уже есть готовый проект по расширению дороги из Минвод в Кисловодск. Вопрос по финансированию строительства объездной дороги от Аликоновки до Джилы-Су пока решается.

Идет диалог по строительству дороги «Кисловодск — Сочи», уже состоялось два совещания у председателя правительства РФ. То есть это не закрытая тема, несмотря на жесткую позицию Минприроды России в части сохранения Кавказского биосферного заповедника.

Конечно, дороги — это наша больная тема. Такого плохого качества дорог, как в Кисловодске, я больше нигде в крае не видел. Плюс, конечно, отсутствие ливневок. Мы уже второй год подряд из краевого бюджета получаем 230-240 миллионов рублей на ремонт городских дорог. Только в этом году сделали 29 улиц.

Но мы подсчитали: чтобы привести всю улично-дорожную сеть Кисловодска в нормативное состояние, нужно 5 миллиардов рублей! Много лет эти все проблемы накапливались — и решить их сразу невозможно.

— Но ведь надеетесь же на помощь Москвы?

— Я реалист и понимаю, что нужно в первую очередь финансировать те объекты, по которым уже имеются готовые проекты. А такие у нас есть! Скажем, по строительству 16-й гимназии и нового детского сада. Мы в прошлом году сами, сугубо за местный счет, сделали проект на 13 детских игровых площадок.

Нам много помогает губернатор, правительство края. Но, конечно, финансовые возможности субъекта несопоставимы с потребностями федерального курорта. Значит, и вопросы должны решаться на федеральном уровне.

— Сколько денег нужно Кисловодску, чтобы нормально развиваться именно в статусе федерального курорта?

— Даже если мы реализуем свой генплан, то прокормить город не сможем. Сама структура налогообложения города, как курорта, не позволяет этого сделать.

Основа местных бюджетов — это НДФЛ и земельный налог. А у нас земельные ресурсы сохраняются под рекреациоными объектами, то есть со льготной ставкой. Только 1200 гектаров мы запланировали под дополнительные лесопосадки, а не под застройку.

То есть, даже если мы создадим идеальный курорт, то в бюджет получим дополнительно не более 250 миллионов (в сравнении с тем, что есть сегодня). При этом даже в нынешних сложных экономических условиях мы уже смогли увеличить городской бюджет на 75 млн. рублей.

Во-первых, мы провели актуализацию налогового потенциала: подсчитали, кто где торгует, у кого какое имущество, кто платит, а кто — нет. Снизили недоимку, в том числе по арендной плате за землю и имущество. Во-вторых, на 30 миллионов снизили неэффективные расходы. Но больше расти уже некуда!

Возникает фундаментальное противоречие между социальными запросами людей, которые живут в Кисловодске, и потребностями страны в лечебном курорте. Но курорт не может обеспечить деятельность всей городской инфраструктуры! Мы ведь не Сочи, где отдыхает 15 миллионов человек, и то не круглый год. Кисловодск — круглогодичный лечебный курорт.

Президент говорит о сбережении народа. Значит, должен быть набор механизмов, которые федеральный центр должен использовать для государственной поддержки лечебных курортов. Причем, я говорю не о прямом вливании, а о системе финансовых мер в целом.

— Так ведь с этого года вы вместе с Сочи и Крымом получили в свое распоряжение курортный сбор.

— Решение уже принято, и мы обязаны его реализовать. Будем предлагать список конкретных объектов, которые сделаем за счет курортного сбора. Главное — оправдать надежды людей, которые платят курортный сбор. И когда люди реально увидят, что их деньги меняют облик курорта, это и будет лучшим оправданием для такой непопулярной меры.

Газета «Открытая», Номер 2 (797) от 17 – 24 января 2018 г.