Программа капремонта многоквартирных домов на Ставрополье – тема, волнующая не только читателей «КЗ», но и всех жителей региона. На первом трехлетнем этапе она фактически провалилась: из запланированных 700 домов отремонтирована пятая часть. Фонд капремонта не смог наладить работу с краевым министерством ЖКХ, не уложился в установленные сроки. Виновные понесли дисциплинарные наказания. А многие собственники, невзирая на угрозы растущих штрафов, категорически не согласны оплачивать нововведение, считая его навязанной услугой, противоречащей законодательству. Объективно разобраться в ситуации сегодня нам помогает гостья редакции, Саида Казиева – представитель Уполномоченного по правам человека в Кисловодске с десятилетним стажем, сопредседатель общественного объединения «ЖКХ — под общественный контроль».
— Саида Ахмедовна, у наших читателей накопилось очень много вопросов и проблем, и, конечно, ответов на все дать в нашем интервью невозможно. Но попробуем хотя бы основные разложить, как говорится, по полочкам. Начнем с главного. Насколько законно введение системы капремонта многоквартирных домов за счет собственников?
— Она закреплена законодательно и введена во всех регионах, и недавно ее легитимность подтвердил Конституционный суд России. Уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт обязывает Жилищный кодекс РФ, эти положения внесены в него Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ. В принципе, такая система соответствует и международной практике, и здравому смыслу. В советское время фактически все дома принадлежали государству, на нем лежала и ответственность по капитальному ремонту многоквартирных домов. Сегодня собственники — мы с вами, а значит, и относиться к своему имуществу должны соответственно. Смысл программы-то в том, чтобы ко времени, когда дому потребуется капремонт, у его владельцев были для этого и средства, и возможность. Другой вопрос – насколько был подготовлен переход к ней…
— Ну, на Ставрополье подготовка явно велась преимущественно чиновниками в кабинетах, а не на площадках жилых домов. Разве региональная программа не должна была составляться на основе проверенных данных, экспертизы технического состояния каждого дома? Но ведь этого не было! И люди прекрасно это понимают, считая себя вправе саботировать упавшие с потолка ежемесячные выплаты.
— На серьезную подготовку у краевых властей попросту не было времени, с момента принятия закона до принятия программы оставалось всего полгода. Так что по муниципалитетам, по районам верстали наспех, лишь бы успеть в срок принять региональную программу. Да и денег на все эти комиссии и экспертизы нет. Вот она и пробуксовывает. У домов, которые должны были войти в первую трехлетку на 2014-2016 годы, на подготовку было вообще только 3 месяца: на проведение общего собрания, поиски подрядчика, подготовку проектно-сметной документации. А жильцов не собрать: просто-напросто не хотят. В общем, получилось так, что муниципалитеты остались в стороне, сверстав программу «на глазок», в спешке. Иначе разве мог бы, например, оказаться отодвинутым на целых 30 лет ремонт пятиэтажного дома № 58 по улице Железнодорожной, с просевшим фундаментом, который трещит по всем швам и угрожает безопасности жильцов? Кстати, по программе ремонт фундамента в нем не предусмотрен! И такие дома должны были войти в первую же трехлетнюю программу! Мало того, теперь оказалось, что можно было даже найти огромную требуемую сумму: собственники попавших в эту трехлетку МКД могли принять участие в программе софинансирования капитального ремонта под условным названием “15/85”, то есть внести 15% средств для проведения ремонтных работ, а остальные 85% федеральные средства. На Ставрополье на это было направлено 239 миллионов рублей, но об этом почему-то очень мало кто знал. А ведь можно было в эту программу включить, к примеру, дома с плоскими крышами, например, на улице Целинной. Теперь, оказывается, краевое правительство берет на себя подготовку проектно-сметной документации, но об этом у нас тоже никто не знает… И еще не поздно внести в программу коррективы, с тем, чтобы она заработала. У общественности много проработок и предложений, но как быть услышанными? При формировании региональной программы, объединение «ЖКХ под контроль» только в Кисловодске нашли навскидку 25 домов с не соответствующими сведениями о площадях. А ведь региональным оператором на ремонт каждого квадратного метра заложены 52 тысячи рублей! И откуда же возьмется достоверность в деньгах? Вот такие проблемы выплыли сразу. И их немало!
— Как устанавливались сроки, определялась очередность проведения капитального ремонта в МКД по этим трехлеткам? Существуют же определенные критерии?
— Конечно. Муниципалитеты должны были провести обследование, определить основные показатели по баллам: в
основу которой брались год постройки каждого дома, срок проведения предыдущего капремонта, износ зданий. А прежде всего региональной программой предусматриваться его проведение в многоквартирных домах, где он требовался на момент приватизации жилого помещения. Кстати, при принятии в 1991 году Закона о приватизации жилищного фонда в РФ государство брало на себя обязательство приватизируемые дома капитально отремонтировать. Поэтому конкретные обязательства по капремонту требуют юридической проработки, но они пока официально не решены. Погашение государственной задолженности должно быть важной частью программы по капитальному ремонту.
— Вопрос, волнующий многих граждан, категорически не согласных с включением их домов в программу капремонта. Есть дома, которые могут быть выведены из нее, а жильцы, соответственно, не платить деньги?
— Есть. По закону в региональную программу капитального ремонта не включаются дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает 70 процентов; дома, в которых менее трех квартир; дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащие сносу. И уточним: речь идет только о собственниках помещений, жильцы же неприватизированных квартир взнос на капитальный ремонт не уплачивают. Формы участи муниципалитетов в таких домах тоже должны быть оговорены.
— Почему-то на этот вопрос на официальном сайте ФКР – регионального оператора в Ставропольском крае отвечают, что из программы исключаются только помещения, признанные аварийными и подлежащими сносу, а также находящиеся на участке, подлежащем изъятию для государственных или муниципальных нужд. И все. Даже про 70 процентов износа в этом ответе ни слова…
— Что касается множества домов, построенных в начале прошлого века, то они, конечно, имеют все эти 70, а то и больше процентов износа. И многие из них к тому же ни разу не ремонтировались. Но очевидно, что при формировании программы капремонта старались реальные цифры не показывать, не увеличивать количества аварийного и ветхого жилья, подлежащего сносу. Да и не обследовал же их никто. В результате из региональной программы краткосрочного капремонта в крае на 2014-2016 годы были исключены 100 домов 1850-1900 годов постройки с высокой степенью износа, которые не укладываются в стоимость ремонта. Непонятно, зачем их вообще включали в программу! А почему должны платить за капремонт дома, находящиеся в 1 и 2 природоохранных зонах курортов, переселение которых планируется раньше срока, установленного региональным оператором для их капремонта? Это вопросы, которыми нас население буквально засыпает сегодня. Их надо решать.
— А дома так называемой блокированной застройки, с помещениями, имеющими отдельный выход, которых на Ставрополье немало? Это как современные таун-хаусы, так и ряд домов старого фонда, которые десятилетиями регулярно ремонтируются самими собственниками, за свой счет. Люди на законных основаниях их самостоятельно благоустроили, провели частные коммуникации, у всех отдельные выходы. Государство им передало жилье без ремонта, и они уже вложили в него свои большие деньги. Теперь, вместо того, чтобы их вернуть, то же самое государство обязывает их платить взносы?
— Это еще одна выпавшая из поля зрения чиновников категория домов. Согласно письму Минстроя России от 7 июля 2014 года № 12315-АЧ/04, в региональную программу не должны попадать дома, которые не отвечают признакам и характеристикам многоквартирного дома. Квартирой же согласно ст. 16 Жилищного кодекса признается «структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». Таким образом, жилые дома блокированной застройки не имеют в своем составе квартир, так как из блоков имеется выход только наружу (на придомовую территорию), прямого сообщения с помещениями общего пользования блоки не имеют, а значит, не относятся к категории многоквартирных домов и не подлежат включению в региональные программы капитального ремонта. Этот вывод следует из п.2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ, в котором содержится описание жилых домов блокированной застройки. И в большинстве регионов страны в программу капремонта эти дома действительно не включены. Но для этого ведь муниципалитету необходимо выявить эти дома и поставить их на учет в БТИ, то есть опять же обследовать жилой фонд города.
— На Ставрополье немало собственников МКД, которые не вносят средства на капремонт. У одних попросту не позволяет бюджет, другие не согласны с программой и отказываются из принципа. Какие санкции могут применяться к неплательщикам?
— Первая и пока единственная санкция — это лишение субсидий. Во-вторых, будут обращения в суд, который обяжет собственника единоразово оплатить задолженность. Еще один важный момент: если собственник захочет продать квартиру, он не сможет этого сделать с долгами. Да и почему мы вообще думаем о том, что будет за неисполнение закона? Он принят, и его необходимо выполнять. А в сегодняшней неразберихе лучший выход для каждого из нас — перейти на спецсчет своего дома. Муниципалитет прежде всего должен быть заинтересован, чтобы перевести на специальные счета более 50% домов, как это предлагает Минстрой РФ. А в нашем крае сейчас из 9,5 тысяч домов, включенных в региональную программу капремонта, на специальном счете формируют свои средства лишь 12,6% процента — около 1,2 тысячи.
— Расскажите, пожалуйста, об этом подробнее. Ведь если уж нас заставили с помощью санкций, или мы сами решили, что для нашего дома накопление средств на капремонт целесообразно, то хотелось бы знать, как это сделать надежнее.
— Жилищный кодекс предлагает собственникам помещений два способа формирования фонда капитального ремонта, на их выбор: на счете регионального оператора (РО) или на специальном счете. В первом случае на РО ложится поиск подрядных организаций, контроль качества и сроков, приемка выполненных работ, ответственность за неисполнение и т.д. Во втором случае собственники сами занимаются организацией капремонта: определяют размер взноса (не ниже минимального по краю!), перечень требующихся услуг и работ, сроки ремонта. Они вправе принять решение осуществить ремонт раньше, чем установлено региональной программой, но — при условии, что на спецсчете для этого достаточно средств или выбраны иные способы его финансирования. И надо учесть: в случае минимального размера взноса перечень услуг, работ по капремонту и его сроки определяются в соответствии с региональной программой. Собственники же определяют владельца специального счета и кредитную организацию, в которой он будет открыт. Для формирования фонда капремонта на спецсчете, нужно провести общее собрание, чтобы выбрать человека, которому можно доверить работу с платежными документами для уплаты взносов на капремонт. А также – принять решения по иным вопросам, предусмотренным частью 3.1 статьи 175 ЖК РФ, в том числе о размере расходов, связанных с представлением платежных документов.
— Но — очевидно, тоже из-за цейтнота — фонд капитального ремонта большинства домов без ведома и согласия собственников был сформирован на счете регионального оператора, то есть «в общем котле». Что делать, если собственники теперь хотят перевести эти деньги со счета регионального оператора на свой спецсчет?
— Согласно ст. 173 ЖК РФ способ накопления средств на капремонт может быть изменен решением общего собрания дома в любое время. И региональный оператор в течение полугода должен перевести все накопленные вашим домом средства до копеечки на открытый для вашего дома спецсчет в выбранном вами банке. Перечень банков тоже находится на сайте РО. При необходимости, в случае каких-то осложнений, это право легко оспаривается в суде: ведь экспертиза технического состояния зданий не проводилась, и нет документа, подтверждающего решение собственников открыть счет у РО. После того как решение вступит в силу, региональный оператор будет обязан перечислить деньги из «общей корзины». Он также обязан передать всю информацию по платежам, кто из собственников платил, а кто ходит в должниках.
— Как открывается счет? Кто может быть его владельцем, каким образом он выбирается?
— Владельцами счета могут ТСЖ, жилищный кооператив, управляющая организация, а также региональный оператор. Решение об открытии спецсчета принимают сами жильцы общим собранием, 50 процентами голосов, они же определяют, кто будет его владельцем. Если ни ТСЖ, ни ЖК у дома нет, то остаются два варианта. При этом бояться, что управляющая компания растратит средства или куда-то их направит, не нужно: это исключено, со спецсчета деньги снимаются только при наличии проектно-сметной документации и акта выполненных работ, по решению общего собрания собственников . Что касается регионального оператора, то он может использовать средства собственников одних домов, находящиеся на его счете, для финансирования капремонта в других домах, на возвратной основе. Вообще, конечно, спецсчет — самый надежный и оптимальный выход: даже если какие-то изменения произойдут в законодательстве или с региональным оператором, вы знаете, что ваши деньги останутся здесь и никуда не денутся, не исчезнут в чужом кармане. И у вас есть реальная возможность распоряжаться ими по мере износа каких-то конструкций. Пусть копятся, тем более что сейчас уже разрешили, чтобы эти счета были также депозитными, то есть они будут увеличиваться. Краевая дума объявила, что будет поддерживать тех, кто перешел на спецсчет, Ставропольский край взял на себя расходы проектно-сметной документации. И еще одно. Даже если мы не согласны с программой, нам не нужен никакой капремонт, мы все равно увеличиваем своими взносами стоимость квартиры, что актуально, например, при ее продаже: к ее стоимости приплюсовывается сумма, уже выплаченная на капремонт. Это наши деньги, на счету нашего дома, наследство для детей и внуков.
— Убедительно. Но, как видно даже из нашей с вами беседы, недочетов у региональной программы капремонта много, а вопросов по ней возникает больше, чем ответов. И что же теперь делать?
— Ее надо пересматривать. Городская администрация должна от всех управляющих компаний, владеющих ситуацией лучше, чем кто-либо, потребовать реальную картину технического состояния домов, проверить ее, дать заключение. И следующая краткосрочная программа на три года, с 2017 по 2019-й, должна быть уже скорректирована в региональной программе. Общественности тоже необходимо сейчас, до окончания формирования следующей трехлетки, то есть до 2017 года, активизироваться, обратиться к городской администрацию и внести в думу Ставропольского края предложения о корректировке закона. В частности, вывести из программы капремонта дома столетнего возраста и дома блокированной постройки, о которых вы спрашивали. Многие вопросы надо утрясать с администрацией. Срочно нужна детализация программы капремонта в каждом муниципальном образовании. Требуется уточнить практические вопросы. Например, на ком должна быть ответственность за собираемость средств на капремонт? ТСЖ может смениться, жильцы тоже. Как быть в этом случае? Вы правы, тут очень много возникает вопросов. Нужно упрощать слишком сложные бюрократические требования к проведению и протоколам общих собраний МКД… Вот и получается, что не надо было этот ремонт отрывать от города, от муниципалитета, где мы живем. Если уж власть решила, что народу нужен этот солидарный капремонт, то программу нужно дорабатывать: тщательно, продуманно, с учетом всех деталей.
Ирина СТРЫЖКОВА, «Кавказская здравница», 08.09.2016
